نحوه محاسبه مالیات نقل و انتقال ملک در سال 1403

مالیات نقل و انتقال ملک یکی از مهم‌ترین جنبه‌های معاملات املاک در ایران است. این نوع مالیات که در زمره مالیات‌های مستقیم قرار می‌گیرد، نقش مهمی در اقتصاد کشور و درآمدهای دولتی ایفا می‌کند. در سال ۱۴۰۳، آگاهی از چگونگی محاسبه این مالیات برای فروشندگان و خریداران املاک ضروری است.

اهمیت محاسبه دقیق مالیات نقل و انتقال ملک

تعیین هزینه‌های واقعی معامله

جلوگیری از مشکلات قانونی

برنامه‌ریزی مالی دقیق‌تر

در این مقاله، به بررسی جامع نحوه محاسبه مالیات نقل و انتقال ملک در سال ۱۴۰۳ می‌پردازیم. مواردی که پوشش خواهیم داد عبارتند از:

فرمول محاسبه مالیات (۵ درصد از ارزش معاملاتی)

نحوه تعیین ارزش معاملاتی توسط کمیسیون تقویم املاک

تفاوت ارزش معاملاتی با قیمت واقعی فروش

مراحل پرداخت مالیات

مقایسه با سایر مالیات‌های مرتبط با املاک

با مطالعه این مقاله، شما اطلاعات کاملی درباره محاسبه و پرداخت مالیات نقل و انتقال ملک در سال ۱۴۰۳ به دست خواهید آورد.

مالیات نقل و انتقال ملک چیست؟

مالیات نقل و انتقال ملک در ایران، مبلغی است که هنگام فروش و انتقال مالکیت یک ملک باید پرداخت شود. این مالیات معادل پنج درصد (5%) از ارزش معاملاتی ملک است که توسط فروشنده (مالک) پرداخت می‌شود. ارزش معاملاتی ملک توسط کمیسیون تقویم املاک تعیین می‌شود و معمولاً کمتر از ارزش واقعی بازار است.

طبق ماده ۵۹ قانون مالیات‌های مستقیم، این مالیات شامل نقل و انتقال قطعی املاک و همچنین انتقال حق واگذاری محل می‌شود. در صورتی که ارزش معاملاتی برای ملک مورد نظر تعیین نشده باشد، ارزش معاملاتی نزدیک‌ترین محل مشابه مبنای محاسبه مالیات قرار می‌گیرد. لازم به ذکر است که اگر نقل و انتقال املاک و واگذاری آن‌ها بیش از دو بار در سال انجام شود، به عنوان شغل محسوب شده و مشمول مالیات‌های دیگری نیز خواهد بود.

انواع مالیات نقل و انتقال ملک 

انواع مختلفی از مالیات نقل و انتقال ملک در ایران وجود دارد که هر کدام شرایط و نرخ‌های خاص خود را دارند:

• مالیات نقل و انتقال قطعی

این نوع مالیات معادل پنج درصد (5%) از ارزش معاملاتی ملک است. ارزش معاملاتی توسط کمیسیون تقویم املاک تعیین می‌شود و با در نظر گرفتن عواملی مانند مساحت عرصه و بنا، قدمت ساختمان، نوع اسکلت، تاسیسات، کاربری، نوع مالکیت و موقعیت ملک محاسبه می‌گردد.

• مالیات انتقال حق واگذاری

این مالیات برابر با دو درصد (2%) از درآمد ناشی از واگذاری حقوقی مانند حق کسب یا پیشه، حق تصرف محل یا حقوق ناشی از موقعیت تجاری است که توسط انتقال دهنده حق باید پرداخت شود.

• مالیات بر درآمد حاصل از ساخت و فروش املاک

برای اولین نقل و انتقال قطعی ساختمان‌های نوساز (کمتر از دو سال از تاریخ صدور گواهی پایان کار)، علاوه بر پنج درصد مالیات نقل و انتقال قطعی، ده درصد (10%) مالیات مقطوع به ماخذ ارزش معاملاتی ملک نیز اخذ می‌شود.

• مالیات بر درآمد رضایت مالکانه یا حق مالکانه

این مالیات معادل دو درصد (2%) از دریافتی مالکان بابت اعلام رضایت نسبت به انتقال سرقفلی، اجاره بدون سرقفلی یا تغییر شغل است.

لازم به ذکر است که برخی موارد از پرداخت مالیات نقل و انتقال معاف هستند، از جمله املاکی که در اجرای ماده ۳۴ قانون ثبت به تملک دولت درآمده‌اند و اولین انتقال قطعی واحدهای مسکونی ارزان و متوسط قیمت تحت شرایط خاص.

فرمول مالیات نقل و انتقال ملک 

معافیت مالیاتی نقل و انتقال ملک

برخی از موارد معافیت از مالیات نقل و انتقال ملک در ایران عبارتند از:

• املاک دولتی و تاریخی

املاکی که به تملک دولت درآمده‌اند از پرداخت این مالیات معاف هستند.

املاکی که در فهرست آثار ملی ایران قرار دارند و به سازمان میراث فرهنگی منتقل شده‌اند نیز معاف هستند.

• مسکن ارزان قیمت

اولین انتقال قطعی واحدهای مسکونی ارزان و متوسط قیمت که طبق ضوابط مشخصی احداث شده‌اند، از پرداخت مالیات نقل و انتقال معاف خواهند بود.

• سایر موارد

زمین‌هایی که از طریق سند عادی معامله شده‌اند، در زمان فروش ارزش ساختمان در محاسبه مالیات لحاظ نمی‌شود (با تایید مراجع ذیصلاح).

واحدهای مسکونی که توسط شرکت‌های تعاونی مسکن در اختیار اعضا قرار می‌گیرند.

املاکی که به صورت بلاعوض و رایگان واگذار شده‌اند.

لازم به ذکر است که در صورت عدم انجام معامله پس از پرداخت مالیات، امکان استرداد مالیات وجود دارد. برای جلوگیری از هر اشتباهی به مقاله چگونه از اشتباهات مالیاتی بالا اجتناب کنیم؟ مراجعه کنید.
 

مدارک لازم جهت پرداخت مالیات نقل و انتقال ملک

برای پرداخت مالیات نقل و انتقال ملک، ارائه مدارک زیر ضروری است:

مدارک هویتی

• فتوکپی شناسنامه خریدار و فروشنده

• فتوکپی کارت ملی خریدار و فروشنده (پشت و رو)

• مدارک مربوط به ملک

• استعلام دفترخانه با ذکر نام خریدار

• فتوکپی تمام اسناد مالکیت (رسمی، اجاری و قراردادی)

• فتوکپی گواهی شهرداری

• فتوکپی پروانه ساختمان

• فتوکپی پایان کار ساختمان

• کروکی و نقشه ملک

• آدرس دقیق ملک

• مدارک تکمیلی

• فتوکپی صورتمجلس تفکیکی (در صورت وجود)2

• فتوکپی انحصار وراثت (در صورت موروثی بودن ملک)

• گواهی پرداخت مالیات بر ارث (فرم ۱۹)

با در دست داشتن این مدارک، خریدار و فروشنده می‌توانند به دفترخانه رسمی مالیات مراجعه کنند تا فرایند پرداخت مالیات نقل و انتقال ملک را انجام دهند.

سامانه پرداخت مالیات نقل و انتقال ملک

سازمان امور مالیاتی کشور سامانه عملیات الکترونیکی به نشانی www.tax.gov.ir را راه‌اندازی کرده است که امکان پرداخت مالیات نقل و انتقال ملک را به صورت آنلاین فراهم می‌کند. این سامانه خدمات مهمی از جمله ثبت اظهارنامه‌های مالیاتی و استعلام مالیات نقل و انتقال ملک را ارائه می‌دهد.

نحوه استفاده از سامانه برای پرداخت مالیات نقل و انتقال ملک به این صورت است:

دفتر اسناد رسمی استعلام را در سامانه ثبت می‌کند.

سامانه مالیاتی مبلغ مالیات را محاسبه و همراه با شناسه قبض و پرداخت به دفترخانه اعلام می‌کند.

پس از پرداخت مالیات توسط متقاضی و تایید بانک، گواهی پرداخت صادر و به صورت برخط برای دفتر اسناد رسمی ارسال می‌شود.

این سامانه باعث تسهیل فرآیند پرداخت مالیات شده و نیاز به مراجعه حضوری به سازمان امور مالیاتی را برطرف کرده است.

نحوه محاسبه مالیات فروش املاک 1403

در سال ۱۴۰۳، نحوه محاسبه مالیات نقل و انتقال ملک به شرح زیر است:

مالیات نقل و انتقال ملک معادل ۵ درصد از ارزش معاملاتی ملک است که توسط کمیسیون تقویم املاک تعیین می‌شود. این ارزش معمولاً کمتر از قیمت واقعی فروش ملک است. برای محاسبه، از فرمول زیر استفاده می‌شود:

مالیات نقل و انتقال املاک = ۵ درصد × ارزش معاملاتی ملک

برای املاک تجاری، اگر فقط سرقفلی واگذار شود، مالیات ۲ درصد از مبلغ معامله است. اما اگر کل ملک تجاری فروخته شود، مالیات ۵ درصد از ارزش معاملاتی خواهد بود.

لازم به ذکر است که این مالیات توسط فروشنده پرداخت می‌شود و باید حداکثر تا ۳۰ روز پس از تعیین مبلغ، پرداخت گردد. همچنین، برخی موارد از جمله املاک دولتی و اولین انتقال واحدهای مسکونی ارزان قیمت، از پرداخت این مالیات معاف هستند.

نحوه محاسبه مالیات نقل و انتقال املاک تجاری

محاسبه مالیات نقل و انتقال املاک تجاری به دو صورت انجام می‌شود:

• واگذاری سرقفلی: اگر فقط سرقفلی مغازه یا ملک تجاری واگذار شود، مالیات معادل ۲ درصد از مبلغ دریافتی است.

• فروش کامل ملک تجاری: در صورت فروش کل ملک تجاری، مالیات برابر با ۵ درصد از ارزش معاملاتی ملک است.

ارزش معاملاتی توسط کمیسیون تقویم املاک تعیین می‌شود و معمولاً کمتر از قیمت واقعی ملک است.

مثال: اگر ارزش یک ملک تجاری ۸ میلیارد تومان باشد، مالیات نقل و انتقال آن ۴۰۰ میلیون تومان خواهد بود.

لازم به ذکر است که اعلام مبلغ کمتر از واقعیت در معامله، توسط اداره امور مالیاتی قابل تشخیص است و می‌تواند منجر به جریمه شود.
 

نحوه محاسبه مالیات نقل و انتقال سرقفلی

نحوه محاسبه مالیات نقل و انتقال سرقفلی به شرح زیر است:

مالیات سرقفلی معادل ۲ درصد از مبلغ دریافتی توسط صاحب سرقفلی است.

فرمول محاسبه:

مالیات سرقفلی = ۲٪ × مبلغ دریافتی بابت انتقال حق سرقفلی

در مواردی که ارزش معاملاتی مشخص نیست، ارزش معاملاتی نزدیک‌ترین محل مشابه به عنوان مبنا قرار می‌گیرد.

ارزش معاملاتی توسط کارشناسان اداره دارایی و مالیات کشور تعیین می‌شود.

مثال: اگر ارزش سرقفلی یک ملک تجاری ۵۰۰ میلیون تومان باشد، مالیات آن ۱۰ میلیون تومان خواهد بود.

نکته مهم: پرداخت این مالیات بر عهده مالک یا دارنده اصلی حق سرقفلی است، نه مستاجر جدید

نحوه محاسبه مالیات نقل و انتقال املاک مسکونی

نحوه محاسبه مالیات نقل و انتقال ملک مسکونی به شرح زیر است:

مالیات نقل و انتقال املاک مسکونی = ۵ درصد × ارزش معاملاتی ملک

ارزش معاملاتی ملک توسط کمیسیون تقویم املاک تعیین می‌شود و معمولاً کمتر از قیمت واقعی فروش ملک است. این مالیات باید توسط فروشنده (مالک) پرداخت شود.

نکات مهم:

مبلغ دریافتی فروشنده در تعیین میزان مالیات اهمیتی ندارد.

ارزش معاملاتی ملک، ملاک محاسبه مالیات است.

اگر ارزش معاملاتی برای ملک مورد نظر تعیین نشده باشد، ارزش معاملاتی نزدیک‌ترین محل مشابه مبنای محاسبه قرار می‌گیرد.

مثال: اگر ارزش معاملاتی یک خانه مسکونی 1 میلیارد تومان باشد، مالیات نقل و انتقال آن 50 میلیون تومان خواهد بود.

روش کاهش مالیات نقل و انتقال املاک 

روش‌های قانونی برای کاهش مالیات نقل و انتقال ملک در سال جاری محدود هستند. یکی از راه‌های مؤثر، استفاده از معافیت‌های قانونی است. برخی از این معافیت‌ها عبارتند از:

اولین انتقال قطعی واحدهای مسکونی ارزان و متوسط قیمت که طبق ضوابط خاصی ساخته و منتقل شده‌اند.

املاکی که در فهرست آثار ملی ایران قرار دارند و به سازمان میراث فرهنگی منتقل می‌شوند.

زمین‌هایی که با سند عادی فروخته شده و مالک در آن ساختمان ساخته است، در زمان فروش و تنظیم سند رسمی، ارزش ساختمان در محاسبه مالیات لحاظ نمی‌شود (با تایید مراجع ذیصلاح).

لازم به ذکر است که اعلام مبلغ کمتر از ارزش واقعی ملک در اسناد رسمی، روشی غیرقانونی است و توسط بازرسان امور مالیاتی قابل تشخیص و پیگیری است.
 

پرداخت مالیات از طریق نرم افزار حسابداری قیاس

اگر جزو مشمولان مالیاتی هستید، پیشنهاد می‌کنیم برای جلوگیری از هرگونه اشتباه و ارسال به‌موقع اظهارنامه مالیاتی از نرم‌افزار حسابداری قیاس کمک بگیرید. نرم‌افزار حسابداری قیاس برای جلوگیری از خطاهای محاسباتی و تنظیم گزارش‌های مالی، به شما کمک به سزایی می‌کند. همچنین شما می‌توانید با دریافت دمو 7 روزه رایگان نرم افزار حسابداری قیاس، علاوه بر آشنایی با فضای نرم افزار در تصمیم‌گیری، بهتر عمل کنید. اگر سوالی درباره‌ی قیمت نرم افزار حسابداری قیاس و یا نحوه خرید دارید، با مشاوران ما در واحد فروش تماس بگیرید.

جمع بندی

برای محاسبه مالیات فروش ملک در ایران، ابتدا باید ارزش معاملاتی ملک تعیین شود. این ارزش توسط کمیسیون تقویم املاک مشخص می‌شود و معمولاً کمتر از قیمت واقعی فروش است. طبق ماده ۵۹ قانون مالیات‌های مستقیم، مالیات نقل و انتقال ملک برابر با ۵ درصد از این ارزش معاملاتی است. به عنوان مثال، اگر یک ملک به قیمت ۳ میلیارد تومان فروخته شود اما ارزش معاملاتی آن ۲ میلیارد تومان تعیین گردد، مالیات نقل و انتقال معادل ۱۰۰ میلیون تومان خواهد بود.

در مورد املاک تجاری، اگر فقط حق سرقفلی واگذار شود، مالیات معادل ۲ درصد از مبلغ دریافتی خواهد بود. اما اگر ملک تجاری به همراه سرقفلی فروخته شود، مانند املاک مسکونی، مالیات معادل ۵ درصد از ارزش معاملاتی ملک محاسبه می‌شود. لازم به ذکر است که این مالیات باید حداکثر تا ۳۰ روز پس از تعیین مالیات پرداخت شود و عدم پرداخت آن ممکن است منجر به جریمه‌های مالیاتی شود.